北京二手房市场目前的交易量确实翻倍，10月到现在认购量大概在1.7w套，预计到月底能超2w套，而北京新房市场的认购量虽然没法统计，但市场体感确实明显。

昌平区小沙河村棚改地块开拍，越秀和未来科学城以25.33忆的底价拿下，楼面价2.5w/平。指导价6.6w/平（一定不会按着这个价去卖），成本和利润的缝隙差足够，再结合规划我们能看到洋房项目。规划中，作为住宅用地的0005地块，建筑面积10w平米，容积率1.8，限高24米，典型洋房项目用地。

关于劣势——缺乏轨道交通，距离最近的地铁站朱辛庄站2公里左右，地铁通勤难度较大，日常出行比较困难，步行距离太远，这一点也是它跟朱辛庄地铁周边的新房项目相比，差距较大，只能在未来的产品层面下功夫。

关于配套——地块周边挨着两个别野项目，所以配套几乎没有，一般提出的101中学未来科学城校区、101中学昌平实验校区，万达广场、超级合生汇等教育和商业资源，其实是需要同朱辛庄板块共享的，但是距离确实远，打开地图能看得出，这块住宅用地也是小沙河棚改板块的初试，后期配建力度不能低。

关于价格——6.6w/平的指导价和寰宇未来保持一致，但是地块条件没法跟朱辛庄三个新盘相比，无论配套还是轨道交通，所以这个指导价有点形同虚设了。我们预计会开在6w/平以里，参考观萃的价格，而且不会高于观萃的价格。

同样指导价6.6w/平的朱辛庄，越秀星樾的网签价6.15w/平，寰宇未来在6.2-6.5w/平左右，寰宇未来刚改定位，所以它大面积、高总价的房源确实让很多刚需客群很为难——单价能够接受，总价超过承受。

所以很多人都在等越秀星樾的现房，星樾年底要开的现房数量还没确定，小面积房源到底会推多少也是个未知数。能够被确定的是，不会按照现房指导价出，当下的市场是不支持的。

小沙河棚改地块的陆续出让，会在明年会搅乱整个昌南市场，有人说还会继续朝下走，我们以探讨的心态来讲，板块和板块之间都有价格体系和逻辑存在，会调整，但不会一直调整，更不会无限度调整。