7月份，北京朝阳新楼盘御翠园传出过9.5万/平的单价，市场并不买账，调价也同样是大概率事件，毕竟周边的二手房也才8万多，9.5万/平的毛坯房实在经不住推敲。

现在75折的御翠园热度很高，很多人认为打骨折的房子必须冲，但如果我们从产品角度进行推敲，着75折可能要并没有想象中的优惠。

有人用同处东北四环的酒仙桥板块对比，认为同样是四环，御翠园更便宜，这就忽略了产品逻辑和板块细分，御翠园在朝青板块也比较边缘化。

周边商业一般，只能去大悦城，但距离不近，3公里开外，开车15分钟，书包也普普通通，3号线姚家园站距离很近，但还没开通。买入的理由就是便宜，但140的总价也在1000万出头，这个价位段能够选的板块和项目不少。

到底值不值7.5万/平？

南侧是御翠园同年拿地的小区逸翠园，2004年拿地，2011年售罄，目前南北正常户型的二手成交价在8万/平，御翠园在价格层面，确实有一定的倒挂。但朝阳新房御翠园的问题在于毛坯+两面宽，稀释了倒挂的概念，所以也并非如网传一般捡漏。